Unibail-Rodamco-Westfield (URW) continue de faire parler de lui sur le marché de l’immobilier commercial… Entre la cession de son centre commercial Bonaire à Valence pour 305 millions d’euros et les spéculations autour d’une éventuelle restructuration, le groupe est en position pour le moins délicate. La foncière, qui peine à vendre ses actifs américains, cherche à optimiser son portefeuille et à rassurer les investisseurs. Décryptage !
Un recentrage stratégique sur l’Europe
Dans une logique de désendettement et d’optimisation de son portefeuille, URW a acté la vente du centre commercial Bonaire à Valence, en Espagne. La transaction, d’un montant de 305 millions d’euros, s’inscrit dans une série de cessions visant à renforcer la solidité financière du groupe. Après les inondations d’octobre 2024, l’actif a été entièrement rénové et affiche un taux d’occupation de 98 %, avec la quasi-totalité des enseignes déjà rouvertes. Un atout qui a permis à URW de négocier une garantie de revenu net d’exploitation de 32,9 millions d’euros sur 18 mois pour son acquéreur, Castellana Properties.
Cette cession, qualifiée d’exceptionnelle de l’avis du cabinet Pic International, s’ajoute aux autres transactions récentes, notamment la vente de 15 % du Forum des Halles à CDC Investissement Immobilier pour 235 millions d’euros. Au total, près de 900 millions d’euros d’opérations ont été sécurisées en 2025, réduisant d’autant la dette nette du groupe. Reste que l’énorme portefeuille américain de Westfield, qui représente plus de 10 milliards d’euros d’actifs, demeure un point d’interrogation majeur.
Xavier Niel se retire, mais le mystère demeure
Autre événement marquant : le départ de Xavier Niel du conseil de surveillance. Officiellement, l’homme d’affaires a quitté ses fonctions pour se consacrer à ses nouveaux engagements, notamment chez Bytedance, maison mère de TikTok, et au sein du fonds New Wave. Toutefois, il ne s’agit pas d’un désengagement total. En effet, Xavier Niel a confié son siège à un proche, Michaël Boukobza, et a transmis ses parts (25,5 % du capital) à ses enfants via Rock Investissement.
Ce jeu de chaises musicales alimente les spéculations sur un éventuel mouvement stratégique. Certains analystes évoquent une possible OPA, d’autres un retrait progressif. Une certitude demeure toutefois, l’homme d’affaires n’est pas connu pour lâcher un actif sans raison. Et la présence de Michaël Boukobza, expert en fusions et acquisitions, n’a rien d’anodin.
Des perspectives contrastées
Malgré des cessions réussies, URW reste sous pression. Son titre a rebondi de 40 % en un an, porté par la reprise du dividende et un contexte de taux d’intérêt plus clément. Pourtant, les fondamentaux restent fragiles. Le groupe affiche encore une dette élevée, avec un ratio de dette nette sur valeur patrimoniale remonté à 42,5 % en norme IFRS et 54,7 % en norme Epra.
Autre difficulté : la consommation montre des signes d’essoufflement. Si les loyers bruts des commerces ont progressé de 4 % à structure comparable sur les neuf premiers mois de 2024, les cessions successives ont conduit à une baisse globale des revenus locatifs (-0,7 %). En parallèle, les loyers des actifs tertiaires parisiens, boostés par la rénovation de la tour Trinity et du Pullman Montparnasse, ont progressé de 21,8 %, à 106 millions d’euros.
A cela s’ajoutent les retards du projet Westfield Hambourg, dont l’ouverture, initialement prévue en 2024, est repoussée à mars 2025, avec une explosion des coûts de 1,64 à 2,16 milliards d’euros. Sans oublier l’incertitude liée aux actifs américains, toujours en quête d’acheteurs.