Interview de Gregory Reyftmann : de l’art de l’investissement Immo

Interview de Monsieur Grégory Reyftmann cogérant d’Euro Méditerrané

Trader, puis courtier, Grégory Reyftmann nous parle de son métier actuel : L’investissement immobilier

  1. Quelle est votre formation Grégory ?

J’ai été diplômé de l’Ecole Supérieure de Commerce de Montpellier en 1996. Par la suite, j’ai poursuivi ma formation à l’ESCP Europe où j’ai obtenu un Mastère en Finance en 1997.

  1. Parlez-nous de votre expérience professionnelle la plus marquante ?

Apres mes études, j’ai été recruté par une banque française à Londres en tant que vendeur de dérivés actions. J’ai ensuite rejoint une banque d’investissement américaine comme trader actions US.

Mais mon expérience professionnelle la plus marquante fut comme trader pour Elliott Associates. C’est là où j’ai véritablement appris à analyser les opportunités d’investissement qui existaient sur le marché. J’ai aussi appris à sélectionner le meilleur rapport « profit/risque » et enfin à mettre en place des stratégies de trading pour maximiser ce profit tout en minimisant son risque. Ce processus d’investissement implique un questionnement avec soi-même mais aussi avec les autres membres de l’équipe. Cela aboutit parfois à remettre en cause son propre jugement en liquidant un investissement ou au contraire en renforçant une position déjà existante.

En effet, la pertinence d’une position de trading évolue en fonction des informations reçues en continu du marché. Egalement, une bonne idée est censée se traduire par un profit, et peut rapidement se convertir en perte. Il est donc indispensable de rester très vigilant pour suivre ses positions et en gérer les risques !

Ma spécialité était le « merger arbitrage », qui consiste à exploiter les inefficiences de marché liées à une opération de fusion & acquisition. La mise en place de cette stratégie conduit à acheter le titre de la société cible et vendre à découvert Selon le ratio d’échange proposé, l’action de la société acquéreuse.

Investir dans une position de merger arbitrage oblige à s’intéresser à deux sociétés cotées, à leur histoire, à leurs actionnaires, à leur secteur d’activité, à la concurrence, …, et bien sûr à la liasse de documents juridiques relative à l’accord de fusion. C’est un travail d’analyse que j’ai trouvé passionnant et constructif.

  1. Vous êtes donc un trader ?

Oui, je l’ai été pendant la première partie de ma carrière professionnelle à Londres. Après, je suis devenu courtier en actions américaines lorsque je me suis installé à New York.

Mon métier était de conseiller des clients institutionnels, sur les actions du marché américain et canadien.

La période pendant laquelle j’ai travaillé comme courtier fut extrêmement féconde en opérations de fusion & acquisition. Cela rendait mes journées intenses, captivantes et intellectuellement très riches. C’est dans ce contexte que j’ai eu l’opportunité de monter cette activité chez un courtier à New York. J’ai d’abord commencé par recruter puis par gérer une équipe d’une dizaine de personnes.

  1. Comment vous est venue l’envie de créer Euro Méditerranée Informatique Services ?

Mon père et son associé ont créé cette société en 1991 pour proposer des services en comptabilité et en informatique. Par la suite l’activité de la société a évolué vers l’investissement en immobilier de bureaux, puis en immobilier commercial. Je participe à la gestion de l’entreprise depuis l’année 2000, en parallèle de ma propre carrière.

  1. Parlez-nous d’Euro Méditerranée Informatique Services.

Euro Méditerranée Informatique Services est un point essentiel de la carrière de mon père. En effet, après la vente de son cabinet d’expertise comptable, mon père a suivi une formation à l’ICH de Montpellier (CNAM) pour devenir promoteur immobilier. Je l’ai rejoint dans son nouveau métier à mon retour d’expatriation. A travers les années, nous avons été amenés à nous pencher sur toutes les facettes du marché immobilier montpelliérain. Aussi, nous avons formé d’autres sociétés pour loger nos différents projets qui s’étendent sur tout le territoire du Grand Montpellier.

Nos opérations comprennent la promotion et construction de logements résidentiels, la parcellisation et viabilisation de terrains à construire, et la rénovation de logements anciens.

  1. Vous êtes finalement marchand de biens ?

Oui, c’est en effet un segment de notre activité. Car il est devenu très difficile de se procurer du foncier à un prix raisonnable sur l’agglomération de Montpellier. Dans ces conditions de pression foncière, rénover de l’ancien fait donc du sens. Par ailleurs la demande pour des rénovations de goût, et selon les normes actuelles de construction, est forte.

  1. Pourquoi avoir choisi l’Hérault comme terre d’investissement ?

J’ai passé une partie de ma jeunesse à Montpellier et il était naturel pour moi de revenir avec ma famille dans cette région que j’apprécie. A mon sens, le territoire de Montpellier a tous les attributs d’une petite Californie française : le soleil, la mer, une viticulture de qualité (avec les deux locomotives que sont l’AOP Pic Saint Loup et l’AOP Terrasses du Larzac) et de nombreuses startups dans différents domaines. La qualité de vie y est excellente, c’est une métropole ni trop grande ni trop petite, dont la localisation est idéale.

Montpellier est devenue la 7ème ville de France en 2017. C’est la métropole française en plus forte croissance démographique  (+1,7% entre 2011 et 2016) et gagne 7500 habitants en moyenne chaque année.

Pour toutes ces raisons, l’activité du secteur immobilier résidentiel, commercial ou de bureaux constitue l’un des piliers de l’économie locale. Cependant, les prix sont moins élevés que sur la Côte d’Azur, tout en progressant à un rythme régulier et maîtrisé.

  1. Comment se porte le marché immobilier dans cette région ?

Pour le marché de l’immobilier résidentiel, l’année 2018 a été bonne en volume de transactions, grâce à des taux d’intérêt historiquement bas. En ce qui concerne les prix, la valeur médiane du mètre carré d’un appartement ancien est de 2600 euros et de 4330 pour un appartement neuf. Des disparités de prix notables existent selon le quartier de la ville : le Centre Historique, les Beaux-Arts, les Arceaux et l’Aiguelongue sont les districts les prix prisés à plus de 3000 euros le mètre carré alors que Mosson, les Cevennes, la Chamberte, Lemasson et Saint Martin restent sous 2000 euros au mètre carré.

Sur le marché de l’immobilier de bureaux, la dynamique est également saine : le volume de transactions a atteint 105 000 mètres carrés en 2018. Et l’offre à un an représente un an de commercialisation, dont 62% dans l’ancien et 38% dans le neuf. Les loyers sont en augmentation, autour de 170 euros HT HC au mètre carré par an en moyenne.

  1. Quels sont vos projets d’avenir ?

De nouvelles opportunités de développement et d’investissement se présentent à nous chaque jour. Pour cela, nous devons rester sélectifs et raisonnables dans notre approche, tout en essayant de garder une bonne capacité d’anticipation.

  1. L’Internet a évolué, comment gérez-vous votre E Réputation et celle de votre entreprise ?

L’internet est un formidable outil de connaissance, d’éducation, d’information, de communication et de divertissement. A ce titre, je crois que son accès devrait être sacralisé en droit universel. Cependant j’observe depuis plusieurs années la dominance inquiétante de quelques acteurs web, notamment Google. Une situation monopolistique ou oligopolistique conduit généralement à des excès et des abus au détriment des usagers.

Par exemple, le droit au déréférencement institué par la Cour de Justice de l’Union Européenne en mai 2014.  C’est un nouveau droit que Google a longuement et âprement combattu car allant à l’encontre de son modèle économique.

Nous oublions souvent qu’autant internet est un bien public, autant Google est une sphère privée. Cette dernière édicte ses propres règles, défend ses propres intérêts et poursuit ses propres objectifs.

La gestion de l’E réputation d’une personne physique ou morale se révèle donc souvent complexe. En effet, il faut savoir se défendre contre des opérateurs qui arguent du droit d’expression et la liberté d’information. Pour mener à bien cette tâche difficile, je préfère recourir à des agences spécialisées dont c’est le cœur de métier.

Merci