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Interview de Gregory Reyftmann : de l’art de l’investissement Immo

gregory reyftmann immo

 

Interview de Monsieur Grégory Reyftmann cogérant d’Euro Méditerrané

 

Trader, puis courtier, Grégory Reyftmann nous parle de son métier actuel : L’investissement immobilier

 

  1. Quelle est votre formation Grégory ?

 

J’ai été diplômé de l’Ecole Supérieure de Commerce de Montpellier en 1996 puis j’ai poursuivi ma formation à l’ESCP Europe où j’ai obtenu un Mastère en Finance en 1997.

 

  1. Parlez-nous de votre expérience professionnelle la plus marquante ?

 

Apres mes études,  j’ai été recruté par une banque française à Londres en tant que vendeur de dérivés actions, puis j’ai rejoint une banque d’investissement américaine comme trader actions US. Cette expérience fut très intéressante car j’ai vécu de l’intérieur la création puis le dégonflement de la bulle internet en 2000.

Mais mon expérience professionnelle la plus marquante fut comme trader pour un hedge-fund américain multi-strategies, Elliott Associates. C’est là où j’ai véritablement appris à analyser en profondeur les opportunités d’investissement qui existaient sur le marché, puis à sélectionner celles qui présentaient le meilleur rapport « profit/risque » et enfin à mettre en place des stratégies de trading pour maximiser ce profit tout en minimisant son risque. Ce processus d’investissement implique un questionnement incessant non seulement avec soi-même mais aussi avec les autres membres de l’équipe, ce qui aboutit parfois à remettre en cause son propre jugement en liquidant un investissement ou au contraire en renforçant une position déjà existante. En effet, la pertinence d’une position de trading évolue en fonction des informations financières, économiques et politiques reçues en continu du marché, et une bonne idée, censée se traduire par un profit, peut rapidement se convertir en perte cauchemardesque. Il est donc indispensable de rester très vigilant, calme, humble et flexible pour suivre ses positions et en gérer les risques !

Ma spécialité était le « merger arbitrage », qui consiste à exploiter les inefficiences de marché liées à une opération de fusion & acquisition. La mise en place de cette stratégie conduit à acheter le titre de la société cible et vendre à découvert, selon le ratio d’échange proposé, l’action de la société acquéreuse. Le profit à capturer dépend de la probabilité de réussite de l’opération de fusion et de sa durée. Investir dans une position de merger arbitrage oblige à s’intéresser à deux sociétés cotées, à leur histoire, à leurs actionnaires, à leur équipe dirigeante, à leur secteur d’activité respectif, à la concurrence, à leurs produits, à leurs brevets, à leurs technologies, à la législation en vigueur dans leur branche, à leurs états comptables et financiers, et bien sûr à la liasse de documents juridiques relative à l’accord de fusion. C’est un travail d’analyse que j’ai trouvé passionnant et qui m’a permis de développer des compétences polyvalentes.

 

  1. Vous êtes donc un trader ?

 

Oui, je l’ai été pendant la première partie de ma carrière professionnelle à Londres, puis je suis devenu courtier en actions américaines lorsque je me suis installé à New York.

Mon métier était de conseiller des clients institutionnels, comme des banques d’investissement, des hedge-funds ou des fonds traditionnels, sur les actions du marché américain et canadien, et en particulier sur les situations de merger arbitrage.

La période pendant laquelle j’ai travaillé comme courtier fut extrêmement féconde en opérations de fusion & acquisition, ce qui rendait les journées intenses, captivantes et intellectuellement très riches. C’est donc dans ce contexte que j’ai eu l’opportunité de monter cette activité chez un courtier anglais à New York, en recrutant puis en gérant une équipe d’une dizaine de personnes.

  1. Comment vous est venue l’envie de créer Euro Méditerranée Informatique Services ?

 

Mon père et son associé, tous deux experts-comptables et commissaires aux comptes, ont créé cette société en 1991 à Montpellier afin de proposer des prestations de services en comptabilité et en informatique. Par la suite l’activité de la société a évolué vers l’investissement en immobilier de bureaux, puis en immobilier commercial. Je participe à la gestion de l’entreprise depuis l’année 2000, en parallèle de ma propre carrière.

 

  1. Parlez-nous d’Euro Méditerranée Informatique Services.

 

Euro Méditerranée Informatique Services est avant tout le point de départ de la deuxième partie de la carrière de mon père. En effet, après la vente de son cabinet d’expertise comptable, mon père a suivi une formation à l’ICH de Montpellier (CNAM) pour devenir promoteur immobilier. Je l’ai rejoint dans son nouveau métier à mon retour d’expatriation. A travers les années, nous avons été amenés à nous pencher sur toutes les facettes du marché immobilier montpelliérain et avons formé d’autres sociétés ad hoc pour loger nos différents projets et investissements qui s’étendent sur tout le territoire du Grand Montpellier, à savoir de Nîmes au littoral biterrois.

Nos opérations comprennent la promotion et construction de logements résidentiels, la parcellisation et viabilisation de terrains à construire, et la rénovation de logements anciens.

 

  1. Vous êtes finalement marchand de biens ?

 

Oui, c’est en effet un segment de notre activité car il est devenu très difficile de se procurer du foncier à un prix raisonnable sur l’agglomération de Montpellier. Dans ces conditions de pression foncière, rénover de l’ancien fait donc du sens. Par ailleurs la demande pour des rénovations de goût, et selon les normes actuelles de construction, est forte.

 

  1. Pourquoi avoir choisi l’Hérault comme terre d’investissement ?

 

J’ai passé une partie de ma jeunesse à Montpellier et il était naturel pour moi de revenir avec ma famille dans cette région que j’apprécie. A mon sens, le territoire de Montpellier a tous les attributs d’une petite Californie française : le soleil, la mer, une viticulture de qualité (avec les deux locomotives que sont l’AOP Pic Saint Loup et l’AOP Terrasses du Larzac) et de nombreuses startups dans le domaine numérique, technologique, médical, énergétique et environnemental. La qualité de vie y est excellente, c’est une métropole ni trop grande ni trop petite, dont la localisation est idéale (à 3h de Paris en TGV, ou en voiture à 3h30 de Barcelone, à 3h des Pyrénées et à 4h des Alpes).

Montpellier est devenue la 7ème ville de France en 2017. C’est la métropole française en plus forte croissance démographique  (+1,7% entre 2011 et 2016) et gagne 7500 habitants en moyenne chaque année.

Pour toutes ces raisons, l’activité du secteur immobilier résidentiel, commercial ou de bureaux est y vigoureuse et reste un des piliers de l’économie locale ; mais les prix y sont beaucoup moins élevés que sur la Côte d’Azur, tout en progressant à un rythme régulier et maîtrisé.

 

  1. Comment se porte le marché immobilier dans cette région ?

 

Pour le marché de l’immobilier résidentiel, l’année 2018 a été bonne en volume de transactions, grâce à des taux d’intérêt historiquement bas. En ce qui concerne les prix, la valeur médiane du mètre carré d’un appartement ancien est de 2600 euros et de 4330 pour un appartement neuf. Des disparités de prix notables existent selon le quartier de la ville : le Centre Historique, les Beaux-Arts, les Arceaux et l’Aiguelongue sont les districts les prix prisés à plus de 3000 euros le mètre carré alors que Mosson, les Cevennes, la Chamberte, Lemasson et Saint Martin restent sous 2000 euros au mètre carré.

Sur le marché de l’immobilier de bureaux, la dynamique est également saine : le volume de transactions a atteint 105 000 mètres carrés en 2018. Et l’offre à un an représente un an de commercialisation, dont 62% dans l’ancien et 38% dans le neuf. Les loyers sont en augmentation, surtout dans le neuf, autour de 170 euros HT HC au mètre carré par an en moyenne.

 

  1. Quels sont vos projets d’avenir ?

 

De nouvelles opportunités de développement et d’investissement se présentent à nous chaque jour, et c’est pour cela que nous devons rester sélectifs, créatifs et raisonnables dans notre approche, tout en essayant de garder une bonne capacité d’anticipation.

 

  1. L’Internet a évolué, comment gérez-vous votre E Réputation et celle de votre entreprise ?

 

L’internet est un formidable outil de connaissance, d’éducation, d’information, de communication et de divertissement. A ce titre, je crois que son accès devrait être sacralisé en droit universel. Cependant j’observe depuis plusieurs années la dominance de plus en plus inquiétante de quelques acteurs, en particulier Google, sur internet. Une situation monopolistique ou oligopolistique conduit généralement à des excès et des abus au détriment des usagers.

Par exemple, le droit au déréférencement institué par la Cour de Justice de l’Union Européenne en mai 2014 dans les pays de l’UE est un droit nouveau que Google a longuement et âprement combattu car allant à l’encontre de son modèle économique.

Nous oublions souvent qu’autant internet est un bien public, autant Google est une sphère privée édictant ses propres règles, défendant ses propres intérêts et poursuivant ses propres objectifs.

La gestion de l’E réputation d’une personne physique ou morale se révèle donc souvent complexe parce qu’il faut savoir se défendre et livrer bataille contre des opérateurs et des détracteurs qui arguent du droit d’expression et de la liberté d’information. Pour mener à bien cette tâche difficile, où les changements de technologie sont rapides, je préfère recourir à des agences spécialisées dont c’est le cœur de métier.

 

Merci

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